未实现融资收益的会计处理初始确认时：

借：长期应收款（合同约定分期付款总额），

贷：主营业务收入（现值），

以后摊销：

借：未实现融资收益，

贷：财务费用，

未实现融资收益是指未收到租金且未获担保的部分，因其是否能按期收回具有不确定性，因此按照稳健性原则的要求对预期收益就不计或少计，而且对于超过一个租金支付期未收到租金的应停止确认融资收入，其原已确认的融资收入应予以冲回，转作表外核算，这样处理有助于抵消管理人员和所有者的乐观主义情绪，以利于投资者和债权人更有利地评价风险。但是，将能够带来未来经济利益的相关支出全部由当期投资收益承担，有失配比性。在会计科目中属于资产类。